不動産を取得した際は、不動産取得税を納付する必要があります。

通常「課税標準額」 × 「税率」により納税額が計算されますが、 軽減措置を適用することで、課税標準額から一定額が控除できます。この記事では、不動産取得税の計算方法と軽減措置の申請方法について解説します。

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不動産取得税とは土地や家屋など不動産を取得した時に課される税金のこと

不動産取得税とは、土地や家屋を購入・贈与、家屋の建築などで取得した人に課される税金のことです。また、不動産などの取得時にのみに支払うもので、固定資産税のように毎年収める訳ではありません。

不動産取得税は税制上「地方税」に分類され、実際に不動産を取得した都道府県が納税先となります。

不動産取得税は、不動産の所有権移転の登記をした日から4ヵ月～半年後頃に送付される「納税通知書」によって支払います。アパート経営で先に土地の引き渡しを受け、その後、建物の建築を開始した場合は、土地分の不動産取得税と建物分の不動産取得税の2回に分けて通知書が届くことになります。
※なお、後述しますが、不動産取得税の軽減措置を適用する場合は、登記後60日以内に「不動産取得税の特例適用申告書」の提出が必要です。

不動産取得税の納税者

不動産取得税を納税する人は、土地や家屋を下記などにより取得した人です。

● 売買
● 贈与
● 交換
● 建築（新築、増築、改築）

また、不動産は下記を問わず、取得と見なされるため注意が必要です。

● 登記の有無
● 有償や無償(タダ)の別
● 所有期間の長短

その他にも、

● 等価交換により不動産を取得した場合
● 夫婦間の居住用不動産の贈与の特例の適用を受けた場合
（贈与を取り消した場合でも同様。）
● 相続時精算課税制度の適用を受けた場合

これらに該当する人も、不動産取得税を納税する必要があります。

不動産取得税の計算方法を解説！

では、実際に不動産取得税の計算方法について解説します。不動産取得税は下記の方法により計算します。

「課税標準額」 × 「税率」 ＝ 納税額

「課税標準額」とは、“取得した不動産の価格”のことですが、これは購入額ではなく、各自治体が個別に決定する「固定資産税評価額」(以下、評価額)のことを指します。
目安としては、土地で時価の70％、建物で時価の50～60％となります。
また、固定資産税評価額は、3年に1度、評価替えを行います。

2024年3月31日までの特例として、土地の「課税標準額」は評価額の2分の1となります。

次に「税率」は原則4％となっていますが、こちらも、2024年3月31日までの取得分に関しては3％に引き下げられています。[注1]

[注1]国土交通省 「不動産取得税に係る特例措置」

【税率の特例措置】
● 土地:評価額×1/2×3％
● 家屋(住宅):評価額×3％
● 家屋(非住宅):評価額×4％
※軽減措置は、2024年3月31日までの取得

不動産取得税が課税されないケース

また、課税標準額が下記の金額未満の場合には、不動産取得税が免除されます。

土地 10万円
家屋 新築・増築・改築 23万円
家屋 売買・贈与など 12万円

中古物件と新築物件で軽減措置を受けられる条件を解説！

中古住宅の取得や、優良な新築物件の建設など、一定の要件を満たすことで、軽減措置(課税標準の特例措置)を受けることができます。

中古物件の場合

中古物件では、建物の課税標準額から新築時の控除額と同額が控除されます。

新築日 控除額
1997年4月1日以降 1,200万円
1997年3月31日以前 1,000万円
1989年3月31日以前 450万円
1985年6月30日以前 420万円
1981年6月30日以前 350万円
1975年12月31日以前 230万円
1972年12月31日以前 150万円
1954年7月1日〜1963年12月31日 100万円

また、この軽減措置を受けるためには、下記に該当する必要があります。

● 課税床面積が50㎡以上240㎡以下のもの
● 購入者の居住用、またはセカンドハウス用として取得したもの
● 1982月1月1日以降に建築されたものか、新耐震基準に適合し証明されているもの

また、上記に該当する中古物件が建っている敷地については、下記のうち、金額の多い方が控除されます。

1. 45,000円
2. 【土地1㎡当たりの課税標準額 × 1／2】 ×【課税床面積 × 2(※)】 × 3％
(※)200㎡が限度

新築物件の場合

下記に該当する住宅を新築した場合には、課税標準額から1,200万円の控除が受けられます。
また、認定長期優良住宅の場合は、控除額が1,300万円となります。

● 課税床面積が50㎡以上240㎡以下のもの
● 購入者のマイホーム、セカンドハウス、賃貸用マンションなど住宅全般

上記に該当する物件が建っている敷地については、下記のうち、金額の多い方が控除されます。

1. 45,000円
2. 【土地1㎡当たりの課税標準額 × 1／2】 ×【課税床面積 × 2(※)】 × 3％
(※)200㎡が限度

また、土地の軽減措置については、下記の要件どちらかに該当することも必要となります。

1. 土地の取得から3年以内に建物を新築する（※2022年3月31日までの特例）
2. 土地を借りて住宅を新築した場合、新築1年以内にその土地を取得する

不動産取得税を計算しよう

では、実際に不動産取得税を計算し、軽減措置ありとなしの場合で比較してみましょう。
なお、計算上、土地、建物、どちらも軽減措置の条件に該当する前提とします。
また、土地については100㎡、建物については90㎡とします。

【例】
● 住宅評価額:1,500万円
● 土地評価額:1,500万円

【軽減措置を使わなかった場合】
● 家屋(住宅):1,500万円×3％=45万円
● 土地:1500×1/2×3％=22万5,000円

≪合計納税額:67万5,000円≫

【中古物件の場合(新築日1997年4月1日以降とする)】
● 家屋(住宅):(1,500万円-1,200万円)×3％＝9万円

● 土地:1,500万円×1/2×3％=22万5,000円

※どちらか金額の大きい方を控除する
1. 45,000円
2. 【15万円 × 1／2】 ×【90㎡ × 2】 × 3％=40万5,000円
22万5,000円-40万5,000円=0円

≪合計納税額:9万円≫

以上のように、軽減措置を使うか使わないかにより、納税額に60万円近い開きがでました。

このため、不動産取得を取得した際は、軽減措置に該当しないか確認し、漏れなく申請することをおすすめします。

軽減措置の申請方法を紹介

先述した、建物や土地の軽減措置を受けるためには、不動産を取得(登記)した日から、原則60日以内に、管轄の都道府県税務事務所に所定の申請書と、添付書類一式の提出が必要です。

1. 「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」を作成する

不動産を取得(登記)した日から、原則60日以内に「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」を土地用、建物用、それぞれ1通ずつ作成します。

なお、「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」は、各都道府県により、若干、様式名が異なる場合がありますので、詳しくは管轄の税務事務所に確認して下さい。

2. 必要書類一式を揃える

申告書を作成したら、必要書類一式を揃えましょう。
なお、添付書類については、中古物件か、新築物件か、取得方法などによっても若干異なります。

基本的に、書類は写しで問題ありませんが、原本が必要となるケースもあります。

【中古物件の場合】
1. 不動産取得税の納税通知書兼領収証書
2. 土地や住宅を取得した日を証明する書類
【例】売買契約書、贈与契約書、など

3. 住宅の新築日を証する証明する書類
【例】住宅用家屋証明書、または、住宅の登記事項証明書、など

4. 新耐震基準に適合していることを証明する書類
【例】耐震基準適合証明書、住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約書、など

5. 取得者の居住を証する書類(取得者の居住地と建物の住所が異なる場合)
6. 各階平面図(取得した住宅店舗兼住宅などの場合)

【新築物件の場合】
1. 不動産取得税の納税通知書兼領収証書
2. 土地を取得した日を証明する書類
【例】売買契約書、贈与契約書、など

3. 住宅の新築日と延べ床面積を証明する書類
【例】住宅の登記事項証明書、住宅の表題登記の登記申請書、建築基準法に基づく検査済証の写し、いずれか

4. 土地の所有権の移転を証明する書類(土地を譲り受けたものが住宅を新築した場合)
5. 各階平面図(取得した住宅店舗兼住宅などの場合)

上記は一例であり、この他にも書類が必要となるケースもありますので、その際は各税務事務所の指示に従ってください。

3. 管轄の税務事務所へ提出する

すべての書類が揃ったら、税務事務所へ提出しましょう。
なお、「不動産取得税申告書」と、「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」は別の申請書となりますので、それぞれ用意して提出します。

払いすぎた不動産取得税は5年以内に申告すれば還付される可能性がある

もし軽減措置について知らず、不動産取得を納税してしまった場合は、5年以内に申告すれば差額分が還付される可能性があります。

特に、以前から取得していた土地に新築の物件を建てたが「土地の軽減措置」を申請し忘れていた、2世帯住宅のため申請できると知らなかった、というケースも考えられます。

そのため、どのような形であれ、5年以内に不動産を取得しているなら、今一度、軽減措置が適用されないか、確認してみることをおすすめします。

不動産取得税は軽減措置を適用して節税しよう！

不動産取得税は、土地や建物を取得した際にかかる地方税です。
通常は「課税標準額 × 税率」で納税額が決定するものの、軽減措置の申請をすれば、控除を受けることができます。
また、払いすぎた不動産取得税は、不動産の取得から5年以内なら、還付請求も可能です。
不動産を取得した際は、軽減措置に該当しないか各都道府県のHPなども確認し、不動産取得税を賢く節税しましょう。